Aidat Ödemeyen Komşuya Ne Yapılır? Yasal Süreç (2026)

Aidatını ödemeyen komşuya karşı yönetici; önce yazılı bildirim yapar, ardından aylık %5 gecikme tazminatı işletir ve gerekirse icra takibi başlatır. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu, ortak giderleri ödemeyen kat malikine karşı yöneticiye güçlü yasal araçlar tanır. Bu rehberde borçlu daireye karşı izlenecek süreci adım adım, kanuni dayanaklarıyla açıklıyoruz.

Aidat ödemek zorunlu mu?

Evet. Aidat, isteğe bağlı bir katkı değil yasal yükümlülüktür. 634 Sayılı Kanun’un 20. maddesi, kat maliklerinin ana gayrimenkulün ortak giderlerine katılmasını zorunlu kılar. Kat maliki, “ben bu hizmetten yararlanmıyorum” diyerek ödemeden kaçınamaz; örneğin dairesinde oturmayan malik bile payına düşen ortak gideri öder. Aidatın nasıl hesaplandığını Apartman Aidatı Nasıl Hesaplanır? yazımızda ele aldık.

Aidat ödemeyen komşuya karşı 5 adımlık süreç

1. Yazılı bildirim (ihtar) yapın

İlk adım, borcu resmî ve yazılı olarak hatırlatmaktır. Sözlü uyarılar ispat edilemez. Daireye borç tutarını, ait olduğu dönemleri ve ödeme için makul bir süreyi içeren yazılı bir bildirim iletin. Bu bildirimi kayıt altına alın; ileride icra ve davada en önemli kanıtınız olacaktır.

2. Gecikme tazminatını uygulayın

634 Sayılı Kanun’un 20. maddesinin son fıkrası açıktır: gider veya avans payını zamanında ödemeyen kat maliki, geciken günler için aylık yüzde beş (%5) gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür. Bu oran caydırıcıdır ve ayrıca bir sözleşme gerektirmez; doğrudan kanundan doğar. Tazminatı borç tablosuna işleyin.

3. Kat malikleri kurulu kararını dayanak yapın

İcra veya dava yoluna gitmeden önce, borcun ve işletme projesinin (bütçenin) kat malikleri kurulunca onaylanmış olması sürecinizi güçlendirir. Yöneticinin bu adımları yürütme yetkisi, kurul kararına ve işletme projesine dayanır. Yöneticinin yasal yetkileri hakkında ayrıntı için Apartman Yöneticisinin Görev ve Sorumlulukları yazımıza bakın.

4. İcra takibi başlatın

Yazılı bildirime rağmen ödeme yapılmazsa yönetici, borçlu kat malikine karşı icra takibi başlatabilir. Kat mülkiyetinden doğan aidat alacakları, kanunen imtiyazlı (öncelikli) alacaklardandır. Takip, işletme projesi ve kurul kararına dayandığında hızlı ilerler.

5. Kanuni ipotek hakkını hatırlatın

634 Sayılı Kanun, ödenmeyen ortak gider ve avans alacakları için, borçlu kat malikinin bağımsız bölümü (dairesi) üzerinde kanuni ipotek tesis edilmesini mümkün kılar. Bu, alacağın tahsilini güvence altına alan güçlü bir haktır ve borçlu üzerinde önemli bir baskı oluşturur.

Kiracı aidat ödemezse ne olur?

Uygulamada aidatı çoğunlukla dairede oturan kiracı öder. Ancak yasal sorumluluk paylaşımlıdır:

• Kiracı, ödemediği ortak gider ve avans borcundan malikle birlikte müteselsilen sorumludur.
• Yönetici, alacağı hem kiracıdan hem de malikten talep edebilir.
• Malik borcu öderse, ödediği tutarı kiracıya rücu edebilir (geri isteyebilir); çoğu kira sözleşmesi aidatı kiracıya yükler.

Yani “kiracı ödemedi” savunması maliki sorumluluktan kurtarmaz. Bu nedenle yöneticinin hem maliki hem kiracıyı kayıtta tutması önemlidir.

Süreçte en sık yapılan hatalar

• Sözlü takip: İspatlanamayan sözlü uyarılar hukuken zayıftır. Her adımı yazılı ve kayıtlı yürütün.
• Düzensiz kayıt: Hangi dairenin hangi aya ait ne kadar borcu olduğunu net gösteremeyen yönetici, icrada zorlanır.
• Bütçesiz hareket: İşletme projesi (bütçe) onaylanmadan yapılan tahsilat talepleri itiraza açıktır.
• Gecikme tazminatını atlamak: Yasal %5 hakkını uygulamayan yönetici, hem caydırıcılığı hem alacağı kaybeder.

Dijital kayıt neden kritik?

Yukarıdaki sürecin tamamı ispat ve düzenli kayıt üzerine kuruludur. Borcun hangi aya ait olduğu, ne zaman bildirildiği, gecikme tazminatının nasıl işlediği net belgelenmelidir. Bir apartman/site yönetim uygulaması bunu otomatikleştirir: her dairenin borç geçmişi, bildirim tarihleri ve güncel bakiyesi tek ekranda tutulur. Bu kayıtlar, hem sakinlere şeffaflık sağlar hem de icra/dava aşamasında yöneticinin en güçlü delili olur.

Huzurlu Yaşam, daire bazlı borç takibini, otomatik gecikme hesabını ve toplu bildirimi tek uygulamada toplar — 33 daireye kadar ücretsizdir. Doğru aracı seçmek için Apartman Yönetim Programı Nasıl Seçilir? rehberine göz atın.

Sıkça Sorulan Sorular

Aidat ödemeyen komşuya icra gelir mi? Evet. Yönetici, kurul kararı ve işletme projesine dayanarak icra takibi başlatabilir. Alacak, daire üzerinde kanuni ipotek hakkı doğurur.

Aidat borcuna faiz uygulanır mı? 634 Sayılı Kanun’a göre ödemeyen kat maliki, geciken günler için aylık %5 gecikme tazminatı öder.

Kiracı aidat ödemezse kim sorumlu? Kiracı ve malik müteselsilen sorumludur. Yönetici her ikisine de başvurabilir.

Aidat borcu için dava açmadan önce ne yapılmalı? Borç yazılı olarak bildirilmeli ve kayıt altına alınmalıdır. Ödeme yapılmazsa icra takibine geçilir.

Aidat borcu zamanaşımına uğrar mı? Periyodik aidat alacakları genel olarak 5 yıllık zamanaşımına tabidir; borçların birikmeden takibi önemlidir.

---

Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Somut uyuşmazlıklarda avukata danışın. Kaynak: 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (mevzuat.gov.tr).

Borç takibini şeffaf ve kayıtlı yönetin: Uygulamaya giriş yapın veya fiyatları inceleyin.