Apartman Yöneticisinin Görev ve Sorumlulukları (634 Sayılı Kanun)

Apartman yöneticisi; kat malikleri kurulunun aldığı kararları uygulayan, ortak giderleri toplayıp yöneten ve ana gayrimenkulün düzenli işleyişinden sorumlu olan kişidir. Yöneticinin görevleri 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile açıkça belirlenmiştir; bu görevler isteğe bağlı değil, yasal yükümlülüktür. Bu rehberde yöneticinin nasıl seçildiğini, hangi görev ve sorumluluklara sahip olduğunu, yetkilerini ve haklarını kanun maddeleriyle birlikte açıklıyoruz.

Apartman yöneticisi kimdir?

Yönetici, ana gayrimenkulü kat malikleri kurulu adına yöneten gerçek veya tüzel kişidir. 634 Sayılı Kanun’un 34. maddesine göre kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kişiye verebilir. Yani yönetici bir kat maliki olabileceği gibi, dışarıdan profesyonel bir kişi ya da yönetim şirketi de olabilir.

Kanun, sekiz ve daha fazla bağımsız bölümü (daire) olan yapılarda yönetici atanmasını zorunlu kılar. Daha küçük binalarda kat malikleri isterse yönetici atamayabilir; bu durumda yönetim tüm maliklerin ortak sorumluluğundadır.

Yönetici nasıl seçilir?

Yönetici, kat malikleri kurulu tarafından seçilir. Seçim için 634 Sayılı Kanun şu esasları getirir:

• Çoğunluk şartı: Yönetici, kat maliklerinin hem sayı hem de arsa payı bakımından çoğunluğu ile atanır (Madde 34).
• Süre: Yönetici genellikle bir yıl için seçilir; süre sonunda yeniden seçilebilir. Yönetim planında farklı bir süre belirlenmiş olabilir.
• Anlaşmazlık hâli: Kat malikleri yönetici seçiminde anlaşamazsa, kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine sulh hukuk mahkemesi yönetici atayabilir (Madde 34).

Yönetici seçimi ve azli, kat malikleri kurulunun karar defterine yazılır ve katılanlarca imzalanır. Karar defteri, yöneticinin yetkisinin yasal kanıtıdır.

Apartman yöneticisinin görevleri nelerdir?

634 Sayılı Kanun’un 35. maddesi, yöneticinin görevlerini tek tek sayar. Başlıca görevler şunlardır:

1. Kurul kararlarını uygulamak

Yönetici, kat malikleri kurulunca verilen kararları yerine getirmekle yükümlüdür. Kendi başına karar almaz; kurulun iradesini uygular.

2. Ortak giderleri ve aidatı toplamak

Yönetici, ana gayrimenkulün genel yönetim işleriyle bakımını, korunmasını sağlar; bunun için gerekli aidat ve avansları toplar. Aidatın nasıl hesaplanacağını ve takip edileceğini Apartman Aidat Takibi Nasıl Yapılır? rehberimizde ayrıntılı anlattık.

3. İşletme projesi (bütçe) hazırlamak

Kanun’un 37. maddesine göre, kat malikleri kurulunca kabul edilmiş bir işletme projesi yoksa yönetici bir işletme projesi yapmakla yükümlüdür. Bu projede tahmini gelir-gider ve daire başına düşen pay yer alır. Proje, sakinlere tebliğ edilir; itiraz süresi içinde itiraz edilmezse kesinleşir.

4. Ortak alanları korumak ve sigortalamak

Yönetici, ana gayrimenkulün gerekli sigortalarını yaptırır (kurul karar vermişse), ortak yerlerin bakım ve onarımını sağlar, tehlikeye karşı önlem alır.

5. Toplanan parayı ayrı hesapta tutmak

Yönetici, topladığı ortak gider paralarını kendi malvarlığından ayrı tutmak zorundadır. Bu paraları amaç dışı kullanamaz.

6. Defter tutmak ve hesap vermek

Yönetici, gelir ve giderleri gösteren bir işletme defteri tutar. Kanun’un 36. maddesine göre, her takvim yılının bitiminde kat maliklerine hesap vermek ve kurul talep ederse ara hesap sunmakla yükümlüdür.

7. Kat malikleri kurulunu toplantıya çağırmak

Yönetici, kurulu olağan ve gereğinde olağanüstü toplantıya çağırır (Madde 29). Olağan toplantı, yönetim planında aksi belirtilmedikçe yılda en az bir kez yapılır.

Yöneticinin yetkileri

Görevlerinin yanında yöneticinin önemli yetkileri de vardır:

• Dava ve icra takibi açma: Ortak giderleri ödemeyen kat malikine karşı, kurul kararına ve işletme projesine dayanarak icra takibi ve dava açabilir.
• Ana gayrimenkulü temsil: Yönetici, yönetim işlerinden doğan konularda kat maliklerini ve kurulu temsil eder.
• Gecikme tazminatı uygulama: Aidatını geciktiren daireye, Kanun’un 20. maddesi uyarınca aylık %5 gecikme tazminatı işletebilir.

Yöneticinin sorumlulukları ve cezai durumu

Yönetici, görevlerini özenle yerine getirmezse sorumluluk doğar:

• Hukuki sorumluluk: 634 Sayılı Kanun’un 38. maddesine göre yönetici, kat maliklerine karşı vekil gibi sorumludur. Yani basit ihmalinden dahi doğan zararlardan sorumlu tutulabilir.
• Hesap verememe: Topladığı paranın hesabını veremeyen, amaç dışı kullanan yönetici hakkında hukuki ve gerektiğinde cezai süreç işletilebilir.
• Azil: Görevini kötüye kullanan veya ihmal eden yönetici, kat malikleri kurulu kararıyla her zaman azledilebilir; haklı sebep varsa mahkeme yoluyla da azli istenebilir (Madde 34).

Bu sorumluluk nedeniyle yöneticinin her işlemi kayıt altına alması kritik önemdedir. Şeffaf, dijital bir kayıt sistemi yöneticiyi hem sakinlere hem de mahkemeye karşı korur.

Yönetici ücret (huzur hakkı) alabilir mi?

Evet. Kat malikleri kurulu karar verirse yöneticiye yönetim hizmeti karşılığı ücret ödenebilir. Bu ücretin miktarı ve ödenme şekli kurul kararıyla belirlenir. Kurul aksini kararlaştırmadıkça yöneticilik ücretsiz de olabilir; uygulamada gönüllü kat maliki yöneticiler çoğunlukla ücret almaz, dışarıdan profesyonel yöneticiler ise sözleşmeyle ücret alır.

Dijital araçlar yöneticinin işini nasıl kolaylaştırır?

Yukarıdaki görevlerin neredeyse tamamı — aidat toplama, defter tutma, hesap verme, sakinleri bilgilendirme — düzenli kayıt ve şeffaflık gerektirir. Bir apartman/site yönetim uygulaması bu yükü büyük ölçüde hafifletir:

• İşletme defteri otomatik oluşur, gelir-gider anlık raporlanır.
• Her sakin kendi hesabını görür → hesap verme yükümlülüğü kendiliğinden yerine gelir.
• Kararlar, duyurular ve ödemeler tek yerde arşivlenir → yönetici değişiminde veri kaybı olmaz.

Huzurlu Yaşam, tüm bu süreçleri tek uygulamada toplar ve 33 daireye kadar ücretsizdir. Doğru programı seçmek için Apartman Yönetim Programı Nasıl Seçilir? yazımıza bakın.

Sıkça Sorulan Sorular

Apartman yöneticisi olmak zorunlu mu? Sekiz ve daha fazla bağımsız bölümü olan yapılarda yönetici atanması zorunludur. Daha az daireli binalarda kat malikleri isterse yönetici atamayabilir.

Yönetici kat maliki olmak zorunda mı? Hayır. 634 Sayılı Kanun, yöneticinin kat malikleri arasından veya dışarıdan seçilebileceğini belirtir. Profesyonel yönetim şirketleri de yönetici olabilir.

Yönetici nasıl azledilir? Kat malikleri kurulu, sayı ve arsa payı çoğunluğu ile her zaman yeni yönetici seçerek mevcut yöneticiyi azledebilir. Haklı sebep varsa tek bir kat maliki mahkemeye başvurarak azil isteyebilir.

Yönetici keyfî karar alabilir mi? Hayır. Yönetici, kat malikleri kurulunun kararlarını uygular. Kurul kararı olmadan aidat artıramaz, büyük harcama yapamaz veya bütçe dışına çıkamaz.

Yönetici topladığı parayı nasıl kullanmalı? Toplanan ortak gider paraları kendi malvarlığından ayrı tutulmalı ve yalnızca işletme projesinde belirtilen amaçlar için harcanmalıdır. Yönetici yıl sonunda hesap vermekle yükümlüdür.

---

Bu yazı bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. Kaynak: 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (mevzuat.gov.tr).

Yönetim görevlerinizi kolaylaştırın: Uygulamaya giriş yapın veya fiyatları inceleyin.